1、估价对象基本状况:估价对象共二栋房屋,证载总建筑面积为1247.25㎡(另外产权人加建了第六层和第七层房屋未上证,经测量二栋总建筑面积为1487.21㎡,则超出产权的建筑面积为239.96㎡),共用一个楼梯间进出,目前自己经营雅苑宾馆,权利人均为武思征,其位于溆浦县低庄镇老屋园村(过境街农业银行斜对面)的综合用房,财产范围包括整个房产及其占用范围内的土地使用权、装饰装修及附属设施。 (1)权益状况:估价对象的房屋所有权人均为武思征,前栋(紧邻过境街)的《房屋所有权证》证号为房权证私字第0003538A号,建筑结构为混合结构,房屋总层数五层、所在层数1-5层,证载建筑面积共为552㎡,《国有土地使用证》证号为溆国用(95)字第02934号,土地使用权人为武思征,用途为综合用地,使用权类型为出让,使用期限至2055年6月3日止;后栋的《房屋所有权证》证号为房权证私字第00014124号,建筑结构为混合结构,房屋总层数六层、所在层数1-6层,证载建筑面积共为695.25㎡,《国有土地使用证》证号为溆国用(2005)第06770号,土地使用权人为武思征,用途为住宅用地,使用权类型为出让,使用期限至2060年12月16日止。
(2)建筑规模:估价对象共二栋房屋,证载总建筑面积为1247.25㎡,前栋房屋证载建筑物共五层(实际为六层),朝向为南北朝向,建筑高度约为21米(六层),证载层数为1-5层,一层层高约4米,二至五层层高约为3.4米,五层建筑面积共为552㎡,土地面积为112㎡;后栋房屋证载建筑物共六层(实际为七层),朝向为南北朝向,建筑高度约为27.8米(七层),证载层数为1-6层,一层层高约4米,二至六层层高约为3.4米,证载六层建筑面积共为695.25㎡,土地面积为125.8㎡,为查清超建的建筑面积,经溆浦县土地测绘队测量全部房屋总建筑面积为1487.21㎡,则超出产权的建筑面积共为239.96㎡。
2、估价对象土地基本状况:估价对象所在建筑物溆浦县低庄镇过境街上,东、西临其它建筑物,西北临空地,东南临过境街。宗地形状大致呈长方形,土地开发程度为“五通一平”(通路、通电、供水、排水、通讯和场地平整),前栋房屋土地使用权终止日期为2055年6月3日,后栋房屋土地使用权终止日期为2060年12月16日,均为出让用地,前栋房屋土地用途为综合,后栋房屋土地用途为住宅。
3、估价对象建筑物基本状况:估价对象共二栋房屋,证载总建筑面积为1247.25㎡,(另外有加建的第六层和第七层房屋未上证,经测量二栋总建筑面积为1487.21㎡,则未上证的超出产权的建筑面积为239.96㎡,前栋超建的第六层作客房使用,后栋超建的第七层作杂屋在使用),共用一个楼梯间进出,目前自己经营雅苑宾馆,建筑结构均为混合结构,前后栋房屋分别建于1997年、2003年,建筑物建筑质量及使用良好,成新率为八八成,完损程度为完好,建筑物外墙正面贴瓷片。现场勘查时估价对象1层为宾馆的大厅和餐厅,水磨石地面,铝板吊顶,二至六层为客房,客房地面为强化地板,卫生间为瓷砖,包门,铝合金窗,每层共有六层间客房,2个单人间,4个双人间,双人间均带卫生间,各栋房屋楼层面积及装修如下表。设施设备:室内上下水、照明、电视、网络等附属设施均可正常使用。