1、建筑物实物状况
(1)标的物所在建筑物于2011年竣工,总楼层为30层的钢混结构电梯房的第19层,南北朝向,外观及结构较完好,工程质量较好,维护保养情况较优,房屋使用状况较好,综合成新率为90%,房屋建筑面积为157.30平方米。装饰装修:该建筑物外墙为墙砖,入户门为防盗门,分室为木门,彩铝窗;客厅为地砖地面,墙面为普通乳胶漆,天棚为石膏板吊顶;卧室为复合木地板地面,墙面贴墙纸,天棚为普通乳胶漆;厨房及卫生间均为地砖地面,墙面贴墙砖到顶,天棚为集成吊顶,目前为空置状态。 (2)标的物所在项目整体规划设计合理,与周边物业规模档次相匹配,空间布局、设备设施配置及室内外装修状况均能较好地满足现状使用要求,房屋整体使用和维护保养状况良好。
2、土地实物状况 (1)标的物为李金明、皮艳梅所有的位于大冶市观山路27号云顶花园3-2-1901室住宅房地产,其所在用地东临金湖大道,西临风华路,南临观山路,北临怡和路,主要由观山路构成其对外交通路网。设定用途为城镇住宅用地,估价对象所在宗地土地面积适中,宗地形状呈较规则矩形,地势平坦,坡度小于2%,所在宗地抗震能力一般,土地实际开发程度已达到宗地红线内外“六通”(通路、通电、通讯、通上水、通下水及通气)和宗地红线内场地平整。 (2)土地实物状况分析结论 标的物所在宗地实际开发程度红线内外“六通一平”,基础设施完备度较高,土地面积对土地利用无不良影响,土地形状对土地利用较为合理,地形地质条件对土地利用无不良影响,具备住宅房地产经营使用的条件。其土地使用状况与房地产整体使用状况相匹配,能较好地满足房地产的使用要求。
3、估价对象区位状况 (1)估价对象位置 标的物位于大冶市观山路27号云顶花园3-2-1901室,其所在用地东临金湖大道,西临风华路,南临观山路,北临怡和路,南北朝向,主要由观山路构成其对外交通路网。 (2)景观环境 标的物位于大冶市观山路27号云顶花园3-2-1901室,邻近尹家湖公园,周边景观环境较优,所在区域人文环境较优。 (3)外部配套设施状况 标的物位于大冶市观山路27号云顶花园3-2-1901室,所在区域供电与市政供电网相连,供电保障率大于95%;供水与市政供水网相连,供水保障率大于95%;排水与市政排水网相连,排水率大于95%;通讯与市政通讯网相连,通讯保障率较优。燃气与市政供气管网相连,供气保障率好。 标的物位于大冶市观山路27号云顶花园3-2-1901室,所在宗地东临金湖大道,西临风华路,南临观山路,北临怡和路。周边有大冶市人民医院、大冶市中医医院、大冶同仁医院等医疗设施;有大冶华中学校、大冶市叶家坝小学、下冯小学、大冶实验高中等教育机构;有湖北大冶泰隆村镇银行、中国邮政储蓄银行、中国银行、中国农业银行(大冶华夏支行)、中信银行(黄石大冶支行)、中国建设银行(大冶新冶支行)、汉口银行(大冶支行)、中国工商银行(大冶开发区支行)等金融网点;周边有大冶雨润国际广场等大型购物商场,有中国电信、移动、联通营业网点等公共配套服务场所,所在片区基础设施及各种公共设施完善度较优,配套服务保障度较优。标的物所在区域有较少噪音、灰尘、水污染、固体废弃物等污染,交通便利度较好,居住环境状况较好。 (4)交通状况描述 标的物位于大冶市观山路27号云顶花园3-2-1901室,主要由观山路构成其对外交通路网,距最近的香格里拉公交站约150米,途经该区域的公汽有大冶2路、大冶12路等,交通便捷度较高。周边以住宅小区为主,小区设有地上停车位,停车较方便。 (5)人口集聚状况 标的物附近分布有香格里拉家园、凤凰城、天怡嘉园、莲花芯小区、大冶市审计局综合小区、碧水天湾、叶家坝小区、金湖星城等居住物业,所在区域人口居住密度较密集。