注:以下资料摘自深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司的深同诚评字(2019I)11QC第005号房地产估价报告。
一、估价对象1.估价对象范围本次估价对象范围为广西梧州市长洲区机场路12号A区53号的房地产,估价对象建筑面积为378.72㎡,土地使用权面积为77,392.65㎡。包括房屋所有权、所分摊的土地在剩余使用年期的土地使用权及房屋内部装修,但不包括可移动的家具、电器、设备等动产。2.估价对象基本状况项 目描 述估价对象名称广西梧州市长洲区机场路12号A区53号一宗住宅房地产坐 落广西梧州市长洲区机场路12号A区53号规 模据委托人提供的资料,估价对象建筑面积为378.72平方米,套内建筑面积为361.84㎡,土地使用权面积为77,392.65㎡用 途估价对象房屋登记用途为住宅,现状用途为住宅权 属杨凡、汪敏3.土地基本状况项 目描 述宗地地址(名称)广西梧州市长洲区机场路12号A区53号四 至小区东为机场路,南近其它宗地,西近机场跑道,北为民居面 积土地使用权面积为77,392.65㎡用 途商业、住宅使用期限土地使用年限自2006年6月30日至2076年6月29日,截至价值时点,剩余土地使用年限为56.62年形 状较规则地形地势较平坦土壤土壤无污染地质条件地基承载力一般,地质条件一般土 地开发程度土地实际开发程度达到红线外“五通”,红线内建有建筑物4.建筑物基本状况建筑规模列入本次评估范围的建筑面积为378.72㎡,套内建筑面积为361.84㎡。建筑结构框架结构外 观条形瓷砖、石材用 途房屋登记用途为住宅,现状用途为住宅层 数整栋,共4层层 高约3米建筑功能设有防水、保温、隔热、通风、采光等功能空间布局合理工程质量合格装饰装修现场查勘情况为:双联排别墅。外墙为条形瓷砖、石材,室内整体装修情况为毛坯,门窗为木门、玻璃推拉门、铝合金窗设施设备给水 有排水 有采暖 无通风与空调 无燃气 无电气 无电梯无性能良好,正常使用使用及维护情况、完损状况建成时间2012年新旧程度综合成新率90%物业管理封闭式小区管理使用情况闲置维护保养情况较好完损状况完好
二、价值时点本次估价的实地查勘期为2019年11月15日,参考《房地产估价规范》相关规定,确定本次估价的价值时点为实地查勘期2019年11月15日。
三、估价结果本着独立、客观、公正、合法、谨慎的原则,根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的,按照科学的估价程序,对估价对象进行估价测算,通过比较法测算确定估价对象于价值时点的评估总值为RMB1,628,500元(取整至百位),大写人民币壹佰陆拾贰万捌仟伍佰元整,详见《估价结果汇总表》。估价结果汇总表
四、估价假设和限制条件1.一般假设
(1)估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场,即能满足以下条件:①交易双方自愿地进行交易;②交易双方处于利己动机进行交易;③交易双方精明、谨慎行事,并了解交易对象、知晓市场行情;④交易双方有较充裕的时间进行交易;⑤不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。
(2)本报告中,除使用政府部门、行业公布的价格资料和公开市场的价格信息外,主要依据估价委托人提供的相关材料,包括但不限于其提供的权属证件原件与复印件,并确认权属证件原件与复印件一致。估价委托人应对其提供的全部资料的真实性、合法性、完整性及其可能引起的后果负责。我们履行核对原件与复印件是否一致的责任,但不对真实性、合法性、完整性负责。
(3)注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注,在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下,假定估价对象能正常安全使用。
(4)估价对象为住宅房地产,本次估价结果假设以估价对象正常使用为估价前提。
(5)估价对象应享有公共部位的通行权及水、电等共用设施的使用权。
(6)本次估价的实地查勘完成之日为2019年11月15日,本次估价设定人民法院拍卖财产之日的估价对象状况和房地产市场状况与实地查勘完成之日的状况一致。
(7)根据委托人提供的相关资料,委托方未能确定估价对象是否存在欠缴税费(含税收、物业费、供暖费、水电气费等),本估价机构亦未能掌握相关情况。本次估价设定估价结果不存在欠缴税费。特提请报告使用人注意。2.未定事项假设委托人提供的估价对象相关产权查询资料复印件未记载估价对象房屋的建成年份信息,经注册房地产估价师实地查勘,估价对象房屋楼龄约7年,本次估价房屋建成年份以实际调查为准。如在出具该报告后委托方获取相关信息,请告知本机构以重新核定是否对评估结果产生较大影响。3.背离事实假设(1)估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。(2)根据委托人提供的相关产权查询资料复印件,估价对象已设定抵押、查封,未确定是否已注销。本次估价设定本报告的估价结果为估价对象未设定他项权利、未被查封的房地产价值,不考虑抵押担保的债权及其他债权等法定优先受偿款。特提请报告使用人注意。4.不相一致假设估价对象无不一致事项,本次评估无不相一致假设。5.依据不足假设委托方未能提供《不动产权证书》、《房屋所有权证》原件,本次估价假设委托方提供的《不动产登记资料查询结果证明》、《梧州市商品房买卖合同》、《房屋所有权证存根》复印件与原件一致,并依据委托方提供的《不动产登记资料查询结果证明》、《梧州市商品房买卖合同》、《房屋所有权证存根》复印件信息进行评估。6.估价限制条件(1)本估价报告使用期限为一年(自2019年11月19日起至2020年11月18日止),若报告使用期限内,房地产市场或估价对象状况发生重大变化,估价结果应予调整或委托估价机构重新估价。(2)本估价报告按照既定目的提供给估价委托人使用,若改变估价目的及使用条件,需向本公司咨询后作必要调整甚至重新估价。(3)本报告必须完整使用方为有效,对使用本报告中的部分内容导致的可能发生的损失,受托机构不承担责任。本报告专为本次估价委托人所使用,未经我公司书面同意,不得向估价委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。本报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体。(4)估价结果包括估价对象土地使用权价值,并包括与估价对象房地产不可分割的、满足其功能需要的水、电等相关配套设施的价值,若土地使用权或上述配套设施等被分离,或与房屋分割处置,本估价结果无效。(5)本估价报告中的市场价值(或评估总值)是估价对象在国有出让土地类型下的房地产公开市场价值。所谓公开市场价值,即在公开市场上最可能形成的价格。(6)本报告中对于未来房地产市场发展趋势的分析、判断,是估价人员基于价值时点的房地产市场状况作出的,由于估价人员依据的数据资料或其经验、能力的限制,估价结果可能与实际情况存在一定的偏差,提请报告使用人注意。(7)随着时间的推移,房地产市场状况和估价对象自身情况可能发生变化,导致估价对象的市场价值变化,建议报告使用人应定期或在房地产市场价格变化较快时对房地产市场价值进行再评估。
(8)如无特别说明,本估价报告中所使用的货币均为人民币。
(9)根据委托方提供的《不动产登记资料查询结果证明》显示,估价对象至价值时点已设定抵押、查封。本报告未考虑估价对象可能存在的抵押、查封、担保、瑕疵等影响其价值的因素限制,亦未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。
(10)本次估价结果不考虑评估费、拍卖费、诉讼费、律师费等财产处置费用对评估结果的影响。(11)估价结果使用特别提示:①因财产拍卖日期与价值时点不一致,估价对象状况或者房地产市场状况的变化会对估价结果产生影响;②在报告使用有效期内,若估价对象状况或者房地产市场发生明显变化的,估价结果应予调整或委托估价机构重新估价;③委托人或者估价报告使用人应当按照法律规定和估价报告载明的使用范围使用本估价报告或将本估价运用本次估价目的以外的任何经济行为及由此带来的结果,均由违规使用方承担相应的法律责任,本估价机构和注册房地产估价师依法不承担责任。④本次估价结果不等于估价对象处置可实现的成交价,不应被认为是对估价对象处置成交价的保证。(12)本次评估是基于上述假设和限制条件成立的,如以上假设和限制条件发生变化,本报告结果必须作相应调整。(13)本报告书含若干附件,与报告书正文具同等效力,不可分割对待。