实物状况根据现场查勘,结合权益状况调查,获悉鉴定对象实物状况如下
1、座落:鉴定对象均座落于三亚市吉阳区三亚河东路保利·凤凰公馆;
2、临路状况:一面临路,东临三亚河东路;
3、建筑面积:鉴定对象共128套房地产,建筑面积合计12235.75㎡,每套具体面积明细详见“鉴定对象实物状况明细表”;
4、楼层:保利·凤凰公馆总高31层,地上29层,地下2层。鉴定对象所在楼层具体详见“鉴定对象实物状况明细表”;
5、建筑结构:钢混结构;
6、建成时间:约2015年建成;
7、装饰装修:高档装修,鉴定人员根据勘察情况及现场咨询酒店工作人员,鉴定对象现状做为酒店客房,酒店客房装修状况为高档装修,其中未能入户勘查房屋装修情况说明详见《估价假设与限制条件》中依据不足条件假设。
8、空间布局:鉴定对象具体空间布局详见“鉴定对象实物状况明细表”,其中未能入户勘查的鉴定对象,其户型、空间布局情况说明详见《估价假设与限制条件》中依据不足条件假设。
9、朝向:鉴定对象具体朝向详见“鉴定对象实物状况明细表”,其中未能入户勘查的鉴定对象,其朝向情况说明详见《估价假设与限制条件》中依据不足条件假设;
10、通风采光状况:良好;11、设备设施:中央空调、多部电梯、景观露台等,设备设施齐全;12、工程质量:良好;13、房屋用途:公寓;14、现状使用:鉴定对象第6层目前处于空置状况,其余鉴定对象现状为酒店客房使用,其中经现场咨询及查勘,部分已对外出租,由于未提供相关租赁合同,无法披露具体租赁年期,提示报告人使用人使用时应注意;15、公共面积分摊系数状况:鉴定对象2-6层房产分摊系数为1.6819,8层及以上房产分摊系数为0.5698;16、土地使用权利类型:出让;17、土地用途:城镇住宅用地;18、土地形状、地势:土地形状规整,地势平坦,与相邻道路等高;19、土地开发程度:达到六通一平(通路、通电、通上水、通下水、通燃气及场地平整)高等配置;20、土地终止期限:2077年11月28日,剩余使用年限58.4年。